土地売却で名義変更するタイミングをチェック！注意点もあわせて解説

土地売却に際しては名義変更が必要になりますが、どのタイミングでおこなうのでしょうか？
また、手続きは自分でもできるのでしょうか。
今回は、仙台市エリアで土地売却をご検討中の方に、名義変更のタイミングや費用、そして注意点などを解説します。

土地売却で名義変更をおこなうタイミング

土地を売却する際に名義変更するタイミングをご紹介します。

そもそも土地の名義変更とは？

土地の名義変更とは、土地の所有者の氏名・住所などを、現在の登記簿上の人物から、別の人へと変更することをいいます。
土地の所有者は、法務局にある登記簿で管理されていて、どの土地が誰の所有物であるかは、誰でも調べられるようになっています。
たとえばAさんから土地の購入を持ちかけられたBさんが、法務局に行って登記簿を調べれば、その土地が本当にAさんの土地かを確かめられます。
本当にAさんの土地だと分かれば、Bさんは安心して取引できるでしょう。
このように、どの土地が誰の土地かを常に明確にしておくことは、不動産の取引を安全に、かつ円滑に進めるために重要なことなのです。

土地売却で名義変更するのは引き渡しのタイミング

土地売却においては、売買契約が成立し、代金を受け取って土地を引き渡すときに売主から買主への名義変更をおこなうのが一般的です。
売却に際しては、売買契約が成立した際に売主は買主から手付金を受け取りますが、このときには名義変更はおこないません。
もしこのときに名義変更してしまうと、もし買主に悪意があれば、売主は残りの代金を受け取れないまま、土地の所有権を失うことになるためです。
そのため名義変更は、買主がローンの審査に通って支払いの見込みが立ってから、残代金の受け取りと土地の引き渡しと同時におこないます。
それより後になると、今度は買主が「代金を払ったのに土地の所有権がない」事態になりかねません。
引き渡し日に残代金の支払いと名義変更を同時にするのが、タイミングとしてベストなのです。

相続不動産なら売却前に名義変更が必要になるケースも

売却する不動産が、相続不動産の場合には、売却する前に相続登記による名義変更が必要になるケースもあります。
土地を所有していた人が亡くなると、所有権は相続人に移ります。
しかし実は、相続登記を含め、名義変更は義務ではありません。
そのため相続したものの、名義は故人のままになっている土地は多く存在します。
この場合、普段はそのままで問題なくても、売却するときには困ったことになります。
土地を含む不動産は、所有者、つまり名義人しか売却できないと決まっているためです。
この場合、売却する前に相続人を確定して、故人から名義変更の手続きが必要になるのです。

土地の名義変更は自分でできる？

土地の名義変更を、自分でやってみたいと考える人も多いようです。
名義変更は、自分でできるものなのでしょうか？

名義変更の手続き自体は自分ですることも可能

土地の名義変更手続きは、司法書士などの専門家がしなければならないとは決められていないため、自分ですることも可能です。
自分で手続きをすれば、司法書士に支払う手数料をカットできるので、安く済ませられるメリットがあります。
しかし、名義変更するためには書類をそろえたり、法務局に出向いたりする必要があり、それなりの手間と時間がかかります。
また、名義変更は、書類を出したらその場で名義が書き換わるわけではありません。
法務局側の審査や手続きが完了するのに1～2週間かかるのが一般的で、その間提出した書類に不備があれば、再度書類を提出する必要があります。
そうすると、名義変更が完了するのに長い時間がかかってしまうこともある点には注意が必要です。

土地売却での名義変更は司法書士に依頼するのが一般的

土地売却での名義変更に関しては、司法書士に依頼して済ませるのが一般的です。
前述したとおり、売却に際しての名義変更は、引き渡しのタイミングでおこないます。
引き渡し日には売主としてほかにやることも多く、法務局に手続きに行くような余裕は基本的にはありません。
また、なんとか手続きしに行ったとしても、書類に不備があって突き返されれば、その日に引き渡しを完了することは難しくなります。
土地売却に際しての、売主から買主への名義変更は、滞りなく進めるためにプロである司法書士に依頼するのがおすすめです。

名義変更を自分でする方法

前述したとおり、売却に際しての名義変更は司法書士に依頼するのが無難です。
しかし売却する前に相続登記が必要で、自分でやってみたいと思うなら、時間と手間はかかりますがチャレンジしてみてもいいでしょう。
その場合は、以下の手順で進めてください。
①名義変更する土地を管轄する法務局で、登記申請書をもらう。
　※法務局のホームページからダウンロードも可能です。
②住民票・印鑑証明書など必要書類を集める
③書類を作成し、署名・捺印する
④管轄の法務局へ申請する
⑤土地の登記完了証が発行される
手続きが完了するまでには、早くても1か月以上の期間が必要です。
相続人がほかにもいる場合など、状況によってはもっと時間がかかるかもしれないことは、覚悟しておきましょう。

土地売却で名義変更する際の注意点

最後に土地売却で名義変更する際の注意点をご紹介します。

土地売却で名義変更するには費用がかかる

土地の名義を変更するには、以下のような費用がかかります。
登録免許税
まず必要になるのは、登録免許税です。
これは、司法書士に依頼しても、自分で手続きをしても、必ず発生する費用です。
登録免許税は、売却する土地の固定資産評価額に、一定の税率を掛けて算出します。
そのため土地の評価額が高いほど、支払う登録免許税も高くなります。
登録免許税は、名義変更する原因によって、以下のように税率が異なることが特徴です。
売買：1,000分の20（2%）
相続：1,000分の4（0.4%）
売却前に、相続登記で名義変更する場合の登録免許税は、当然ながら売主が納税します。
一方売却に際し、売主から買主に名義変更する所有権移転登記にかかる登録免許税は、買主が負担するのが一般的です。
ただし、契約内容によって異なることもあるので、どちらが負担するのかは、不動産会社に確認するようにしましょう。
なお、登録免許税は、登記申請書を提出するタイミングで、収入印紙を貼付し消印することで納めます。
司法書士報酬
名義変更を司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬が必要です。
こちらも土地の売却による所有権移転登記の場合は、基本的には買主が負担します。
相続登記での名義変更を司法書士に依頼するなら、およそ5?7万円、場合によっては10万円前後になることもあります。

相続した土地を名義変更して売却するには相続人全員の同意が必要

土地の相続登記がまだだった場合、先に相続人に名義変更が必要と前述しましたが、その際には相続人全員の同意が必要なことも注意点です。
相続が発生した土地は、相続人全体が所有している状態になっているため、一人の相続人が勝手に売却することはできません。
相続人が誰なのかを確定したうえで、全員が売却に同意しなければ、売却できない点には注意しましょう。

まとめ

土地売却で名義変更するタイミングや注意点などをご紹介しました。
土地売却は、経験がなければ分からないことが多く不安になるものです。
売却をしっかりサポートしてくれる、信頼できる不動産会社を見つけてくださいね。
株式会社絆エステートでも、仙台市エリアの不動産売却のご相談に応じておりますので、どうぞお気軽にご相談ください！