仙台市エリアで土地売却する前に知っておきたい！一連の流れと費用・注意点

仙台市エリアで所有している土地を売却したいけれども、「どのように進めればいいのか分からない」「どのような費用が発生するのか不安」と思っていませんか？
土地売却は、人生でそう経験することではないため、不安に思うのは当然です。
今回は、仙台市エリアで土地売却をご検討中の方に向けて、売却の一連の流れと発生する費用の種類、注意点までご紹介します。
土地売却の全体像を把握すれば、不安を払拭できますよ！

土地売却する際に知っておきたい一連の流れ

まずは、土地売却がどのように進むのか、一連の流れを押さえましょう。

①不動産会社の査定を受ける

土地売却は、不動産会社の査定を受けて、売却価格がいくらぐらいになるのかを調べることから始めます。
まずは土地の場所や面積などの情報をもとに査定する「机上査定」をおこない、そのあと実際に土地を見に行く「訪問査定」に進むのが一般的です。
訪問査定では、土地の日当たりや周辺環境も詳しくチェックし、考慮したうえで査定額を算出します。
株式会社絆エステートでも、仙台市エリアの査定をおこなっていますので、お気軽にお問い合わせください。

②不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定金額に納得したら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、以下の3種類があります。
1．専属専任媒介契約
専属専任媒介契約では、1社のみとしか契約を結べません。
また、自分で買主を見つけても、不動産会社を通してしか契約できないことが特徴です。
ただし不動産会社には、1週間に1回以上、活動状況報告書を提出する義務があるため、熱心な売却活動が期待できます。
不動産会社と二人三脚で売却活動したいとお考えの方は、専属専任媒介契約がおすすめです。
2．専任媒介契約
専任媒介契約も1社としか契約を結べませんが、自分で見つけた買主と直接契約することは認められています。
2週間に1回以上の活動状況報告書の提出義務もあるので、自分でも買主を探しながら、不動産会社にもしっかり売却活動をしてほしい方は専任媒介契約を選びましょう。
3．一般媒介契約
一般媒介契約では、複数の不動産会社と契約を結べます。
ただし不動産会社には、活動状況報告書の提出義務はないため、条件がいい土地でなければ熱心に売却活動に取り組んでもらえないかもしれません。
よほどの好条件の土地でない限りは、専任系の媒介契約を結んだほうがいいでしょう。

③売却活動をおこなう

不動産会社のホームページに掲載する、レインズ(全国の不動産情報が登録されるシステム)に登録するなどして売却活動を開始します。
チラシを配る、新聞広告を掲載するなど、不動産会社の担当者と相談しながら進めましょう。

④購入希望者の見学を受ける

購入希望者が現れたら、実際に土地を見に来ます。
基本的には不動産会社が対応してくれるので、売主の立ち会いは不要です。
土地とはいえ、あまりに雑草や雑木が生い茂っていたり、ゴミが投棄されていたりすると購入希望者はいい印象を持ちません。
定期的に草刈りする、ゴミは片づけるなど適切に管理しておきましょう。

⑤買主と売買契約を結ぶ

購入希望者が購入の意思を固めたら、売買契約を結び手付金を受け取ります。
のちのちのトラブルを防ぐために、売買契約書はすみずみまで目を通し、疑問点は担当者に納得いくまで説明してもらいましょう。

⑥土地を引き渡して残代金を受け取る

あらかじめ決めておいた引き渡し日に、残代金を受け取って土地を引き渡します。
同時に売主の抵当権抹消登記と買主への所有権移転登記をおこなうのが一般的です。

土地売却にかかる費用の種類

ここでは土地売却に際して発生する費用をご紹介します。

仲介手数料

仲介手数料は、媒介契約した不動産会社に支払う手数料です。
仲介手数料は成功報酬なので、不動産会社が見つけた買主と売買契約を結ばない限りは、支払いを求められることはありません。
そのため一般媒介契約で複数の不動産会社と契約を結んでも、仲介手数料を支払うのは買主を見つけてくれた1社に対してのみです。

税金（印紙税・登録免許税・譲渡所得税）

土地売却に際しては、以下のような税金も発生します。
印紙税
印紙税は、契約書や領収書などの課税文書に対してかかる税金です。
土地売却においては、買主と交わす売買契約書に収入印紙を貼付して、消印することで納税します。
登録免許税（抵当権抹消費用）
登録免許税は、登記や登録に際して課される税金です。
売却する土地に抵当権が設定されている場合に、抵当権抹消登記をおこなう際に納税します。
土地の売買が成立して買主への所有権移転登記をおこなう際にも登録免許税が発生しますが、こちらは買主が負担するのが一般的です。
譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
譲渡所得税は、土地を売却して出た利益である譲渡所得に対してかかる、所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。
売却して得た収入に対してではなく、売却金額から以下の費用を差し引いた利益に対して課税されます。

• 土地を取得する際にかかった取得費
• 売却する際に発生した経費である譲渡費用

譲渡所得税を押さえるために、費用が発生した際の領収書は大切に保管しておきましょう。

その他の費用

土地売却に際しては、状況に応じて以下のような費用が発生する可能性があります。

• 測量費用：土地の境界や広さを確定するための測量にかかる費用
• 解体費用：更地にして売却する際に古家の解体にかかる費用
• 繰り上げ返済手数料：ローンの残債を一括返済する際の手数料

土地を売却したものの、「思ったよりも手元に残らなかった」とならないよう、その他の費用は多めに見込んでおきましょう。

土地売却に際して押さえておきたい注意点

土地売却に際して、押さえておきたい注意点を3つご紹介します。

土地の境界を確定しておこう

土地売却に際しては、売主には「境界の明示義務」があります。
境界の明示義務とは、売主が買主に対して境界を示す境界標や境界杭などで「ここからここまでが土地の範囲です」と明確に示す義務です。
境界が明確になっていないと、土地を買った人がのちのち隣接している土地の持ち主と境界トラブルに巻き込まれる可能性があるためです。
また、境界が明確になっていなければ面積も分からないので、不動産会社は正確な査定価格を出せません。
土地売却を検討するときには、「現況測量図」や「筆界確認書」などがないか、確認しておきましょう。

相続した土地なら名義を確認しておこう

相続した土地を売却するなら、名義が誰になっているか確認することも重要です。
土地を含む不動産は、その所有者しか売却できないと決められています。
しかし相続登記は義務ではないことから、親から相続した土地の名義を変更せず、そのままになっているケースが少なくありません。
そうなると、相続人全員が所有者となっているため、全員の合意がなければ土地は売却できなくなってしまうのです。
土地がきちんと相続登記され、名義人が確定している状態かを確かめておきましょう。

ローンの残債を確認しておこう

土地を取得したときのローンが、どれくらい残っているかの確認も大切です。
ローンがたくさん残っていて、土地を売却して得た利益を返済に充てても残債が出る場合には、抵当権が外れないのでその土地は売却できません。

まとめ

土地売却について、一連の流れと発生する費用の種類、注意点まで解説しました。
土地売却は、場合によっては半年以上もの期間が必要になるので、パートナーとなる不動産会社選びは大切です。
土地のある地域に強く、土地売却を得意とした不動産会社を探しましょう。
株式会社絆エステートは、仙台市エリアの土地売却を得意としており、これまでも多くのお客様をサポートして参りました。
土地売却のご相談、土地の査定のご依頼は、お気軽にお問い合わせしてください。