固定資産税から土地売却の相場がわかる？計算方法や売却時の注意点を解説

建物や土地を所有している人に、毎年納税義務が課されるのが「固定資産税」です。
固定資産税を算出するもととなる固定資産税評価額は、土地売却に際して売却相場を算出するのにも利用できます。
今回は、土地売却と固定資産税の関係に焦点を当てて、固定資産税の概要から固定資産税評価額の調べ方、土地売却に際して知っておきたい注意点などを解説します。
仙台市エリアで土地売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

土地売却に際して知っておきたい固定資産税の概要

まずは、そもそも固定資産税とはどのような税金なのか、土地売却との関係を含めて解説します。

固定資産税とは？

固定資産税は、土地など不動産がある市町村に対して納める地方税です。
毎年1月1日時点で、「固定資産」とされる土地や家屋、償却資産の所有者に対して課されます。
毎年4月～6月ごろに市町村から納税通知書が届き、年4回で分納するのが一般的です。

土地の固定資産税の計算方法

固定資産税は、各自治体が決定する「固定資産税評価額」により決まります。
実際の固定資産税額は、以下の計算式で求めます。
固定資産税額=固定資産税評価額×1.4%
固定資産税評価額は、原則として3年に1度見直されます。

土地売却と固定資産税の関係

土地の所有者にとってなじみ深い固定資産税は、土地売却とどのような関係があるのでしょうか？
固定資産税評価額に基づき土地の売却相場を把握できる
土地を売却する際には、売却する価格を決める必要があります。
売却価格を決めるときには、不動産会社に査定を依頼しますが、その前に相場を把握したいときには固定資産税評価額から割り出せます。
固定資産税評価額から売却相場を割り出す方法
固定資産税評価額は、公示価格の70%程度を目安にして決められます。
公示価格とは、国土交通省が毎年発表する土地売買の評価額のことです。
公示地価は、近年の取引事例や土地の収益性などを考慮したうえで評価されます。
そのため、固定資産税を70%で割り戻すとおおよその公示価格になり、売却相場を把握できるのです。
＜固定資産税から売却相場を求める計算式＞
売却相場=固定資産税評価額÷0.7
ただし固定資産税から逆算して求めた売却相場は、あくまでも目安となる点には注意が必要です。

実際の売却価格を知るには不動産会社の査定を受ける

固定資産税からおおよその売却相場を把握できますが、所有している土地の実際の売却価格を知るためには、不動産会社の査定を受ける必要があります。
土地は、方角や形状、周辺環境によって売却価格が大きく異なるためです。
並びにある土地であっても、四角い整形地と三角形の不整形地では、不整形地のほうが評価は低くなります。
固定資産税から算出した売却相場が、実際の売却価格とはならない点には注意が必要です。
なお、株式会社絆エステートでは仙台市にある土地の査定や売却を承っておりますので、お気軽にお問い合わせしてください。

土地売却の前に知っておきたい固定資産税評価額の調べ方

それでは、売却相場を把握するために固定資産税評価額を知りたいときの調べ方をご紹介します。

毎年郵送される課税明細書を確認する

不動産を所有していると、毎年自治体から固定資産税の納税通知書が送付されます。
固定資産税評価額は、納税通知書に同封されている「課税明細書」で確認が可能です。
課税明細書には、所有者氏名や所有不動産の所在地、地積、地目などとあわせ、固定資産税評価額が記載されているので確認すると良いでしょう。
なお、固定資産税評価額は3年に一度見直されるため、最新の課税明細書をチェックするようにしてください。

固定資産評価証明書を取得する

紛失したなどの理由で課税明細書が手元にない場合には、不動産の所在地である自治体から固定資産税評価証明書の取得が可能です。
対象となる不動産が遠方にあるなど、不動産のある自治体の役所に行くのが難しい場合には、郵送を依頼すると良いでしょう。
依頼方法は自治体により異なるので、各自治体のホームページで確認するようにしてください。

土地売却に際して知っておきたい固定資産税の注意点

それでは、実際に土地売却する際に知っておきたい固定資産税に関する注意点をご紹介します。

納税義務者は途中で変更できない

固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者が、納税者とされることが特徴です。
そのため年の途中で土地を売却しても、固定資産税は全額売主に課税されます。
しかし、それでは売主に対して不公平であるため、不動産売却する年の固定資産税は、売主と買主で分担するのが一般的です。

固定資産税を売主と買主で負担する方法

年度の途中で売却により所有者が変わったときには、引き渡し日を基準にして固定資産税を日割り計算し、それぞれの負担額を決めます。
固定資産税は1月1日に所有者であった売主に納税義務があるため、買主分の負担額を売主が受け取って納税するのが一般的です。
日割り計算する方法を確認しましょう。
起算日
不動産売却で固定資産税の負担割合を決めるときには、いつを起算日とするかが重要になります。
起算日は、一般的には以下となる傾向があります。

• 関東：1月1日
• 関西：4月1日

ただし地域によって異なるため、起算日がいつになるのかは確認が必要です。
起算日は自治体のホームページで確認できますが、売却を依頼する不動産会社も把握しているので質問しても良いでしょう。
計算方法
それでは、実際に固定資産税の日割り計算をしてみましょう。
固定資産税の分担割合を決めるときには、起算日を起点として、引き渡し日前日までを売主負担、引き渡し日以降を買主負担とするのが一般的です。
固定資産税が20万円かかる土地を8月1日に引き渡した場合、売主と買主の負担割合は以下のようになります。
※なお、今回はうるう年ではないとして計算します。
＜起算日が1月1日の場合＞
売主負担額は、1月1日～7月31日までの、212日分になります。
対して買主負担額は、8月1日～12月31日までの、153日分です。
この日数分を、1年間の日数で割った割合がそれぞれの負担分となるので、以下のように計算します。
売主負担額：20万円×212日÷365日=11万6,164円
買主負担額：20万円×153日÷365日=8万3,836円
円未満の端数については、売主と買主で調整します。
今回は、売主負担額を切り捨て、買主負担額を切り上げて調整しました。
＜起算日が4月1日の場合＞
起算日が4月1日の場合には、売主負担額は、4月1日～7月31日までの122日分、買主負担額は8月1日～翌年3月31日までの243日分になります。
売主負担額：20万円×122日÷365日=6万6,849円
買主負担額：20万円×243日÷365日=13万3,151円
このように、起算日によって売主と買主の負担額は大きく異なるので、起算日は必ず確認しましょう。

まとめ

土地売却に際しては、固定資産税評価額から売却相場を確認することが可能です。
ただし実際の売却額は、土地の形状や周辺環境の影響を受けるので、不動産会社に査定を受けないとわかりません。
なお、株式会社絆エステートでは、仙台市にある土地売却のお手伝いをしています。
「とりあえず査定額だけ知りたい」といったお問い合わせにも応じていますので、お気軽にお問い合わせしてください。