セットバックが必要な物件を売却したい！知っておきたい活用方法と注意点

不動産を売却しようと調べているときに「セットバック」という言葉を目にしたことはありませんか？
もしくは不動産会社で「セットバックが必要な土地」と言われたものの、よくわからなくて困っている方がいるかもしれません。
売却しようとしている不動産がセットバックが必要な場合、売却するのが難しくなる可能性があります。
今回は、不動産を売却するときに知っておきたい「セットバック」について、概要や目的をご紹介したあとに、活用方法や売却時の注意点を解説します。
仙台市で不動産売却をご検討中の方は、ご参考にしてください。

道路に面した不動産の売却で知っておきたい「セットバック」とは

まずは、不動産売却に際して知っておきたい「セットバック」の概要をご紹介します。

セットバックとは

セットバック（set back）とは「後退」を意味する英語で、不動産用語では「敷地や建物を道路や隣地などの境界線から後退させる」ことを意味します。

セットバックの目的

敷地や建物をセットバックする目的は、3つあります。

• 道幅を確保する
• 斜線制限を緩和する
• 土地の価値を高める

それぞれ解説します。
道幅を確保する
建築基準法では、住宅の敷地は「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています。
これを接道義務といいます。
しかし古い街並みにある道路は、幅員4mに満たないものが少なくありません。
道路が4m未満だと、消防車が入れないなどさまざまな問題が生じるため、行政としてはこのような問題を解消して安全な街づくりを進める必要があります。
そのため道路が幅員4m未満の場合には、道路の中心線から水平に2m後退した線を、道路の境界線とみなし、新たに家を建てる場合はその線までセットバックすることが求められるのです。
斜線制限を緩和する
建物の高さを確保する目的でセットバックをおこなう場合もあります。
建物を建てるときには、日当たりや風通しを確保するため、隣地や道路の境界線からの距離によって高さを制限する「斜線制限」と呼ばれる決まりを守らなければなりません。
隣地や道路の境界線から近くて斜線制限にひっかかり、希望の高さの建物を建築できない場合は、建物全体、もしくは上階の制限にかかる部分をセットバックすることで、建築可能な空間を広げる方法がとられることがあります。
これは「建物のセットバック」と呼ばれ、道路の幅員を確保するためのセットバックとは性質が異なります。
土地の価値を高める
セットバックすることは、土地の価値を高める目的もあります。
幅員が狭い道路に家が建ち並んでいると、車を出し入れしたり、ほかの車とすれ違ったりするときに不便です。
また火災が発生したときに消防車が入れなければ、地域全体に大きな被害が発生する可能性があります。
住民みんながセットバックに協力して道路の幅を確保すれば、防災や防犯の問題を解消でき、地域全体として土地の価値を高めることにつながるのです。

セットバックが必要な不動産を売却する方法

セットバックが必要な物件を売却するには、以下のような方法が考えられます。

• セットバック済みの土地として売り出す
• 古家付き土地として売り出す

順番に解説します。

セットバック済みの土地として売り出す

セットバックが必要な不動産を売却する方法のひとつは、更地にしてセットバック済みの土地として売り出すことです。
セットバック済みとなっていれば、購入希望者は現状の土地で購入を検討するため、セットバックされていないことが問題になることはありません。
セットバックするには費用がかかる
セットバック済みの土地として売却するには、一定の費用がかかるデメリットがあります。
セットバックの費用は、不動産の所有者が負担するのが一般的であるためです。
セットバックするには、土地を測量して分筆登記する必要があるうえ、道路整備費用も負担しなければなりません。
境界が確定していなければ境界確定のための作業も必要で、分筆登記費用とあわせると50～70万円程度かかることもあります。
さらに道路の整備費用が1㎡あたり5千円程度、重機の搬入搬出費用や諸費用に5万円程度必要です。
もし建物が建っていて、更地にする場合にはさらに費用がかかってしまうでしょう。
自治体が費用補助しているケースも
自治体によっては、セットバックにかかる各種費用を負担してくれたり、補助金を支給したりするところもあります。
たとえば横浜市では、一定の条件を満たせば、道路舗装にかかる費用や塀や門柱、門扉の撤去にかかる費用などを補助してくれる「狭あい道路拡幅整備事業」をおこなっています。
このような補助金を活用できれば、セットバックにかかる費用を抑えられるので、物件のある自治体で同様の仕組みがないかを確認することをおすすめします。

古家付き土地として売り出す

建物の解体やセットバックをおこなわず、そのままの状態で「古家付き土地」として売り出すのもひとつの方法です。
古家付き土地とは、住宅の価値はないものとして扱いあくまで土地として売り出すときに使う言葉です。
ただし古家付き土地として売り出す場合には、買主が建物の解体や測量費用を負担することを前提に、相場よりも安く売り出すことになります。
買主は不動産を購入しても、接道義務を満たしていない以上、建て直すときには必ずセットバックする必要があるため、その費用を考慮することが相場よりも安く売りだす理由です。

セットバックが必要な不動産を売却するときの注意点

セットバックが必要な不動産を売却するときには、注意点が3つあります。

• セットバックが必要な物件であることを買主に説明する必要がある
• 売却価格が安くなる
• 不動産会社とは専任系の媒介契約を結ぶ

それぞれ解説します。

セットバックが必要な物件であることを買主に説明する必要がある

セットバックしなければならないことを黙っていれば高く売れるのでは、と考える方がいるかもしれません。
しかし、セットバックが必要な土地であることは、重要事項説明書に記載し、買主に説明する義務があります。
重要事項説明書とは、不動産の売買に際し、宅地建物取引士が、契約上重要な事項を説明するために交付する書面です。
もし黙って売却したとしても、あとで発覚したときに、契約不適合責任を問われる可能性が高くなります。
契約不適合責任を問われると、契約を解除されたり、損害賠償を求められたりする可能性があるため、セットバックが必要な物件であることは、必ず買主に告げましょう。

売却価格が安くなる

前章でも触れましたが、セットバックが必要な物件をそのまま売却するときには、売却価格が安くなってしまうことも注意点です。
古家付き土地として売り出しても買主は建て替え時には必ずセットバックが必要になること、セットバックするとその部分にはなにも建てられなくなることが理由です。
セットバックが必要な物件は、ほかの物件よりも魅力が乏しくなるため需要が下がり、売却は厳しくなる傾向があります。

不動産会社とは専任系の媒介契約を結ぶ

セットバックが必要な不動産のような、売却の難易度が高い物件を売却するときには、不動産会社と専任系の媒介契約を結ぶことをおすすめします。
不動産会社と結ぶ媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
このうち専任系の媒介契約は、1社としか契約を結べませんが、そのぶん責任を持って売却に取り組んでくれることが期待できます。

まとめ

セットバックが必要な物件の売却に際し、知っておきたい売却方法や注意点などをご紹介しました。
セットバックが必要な物件は売却の難易度が高いので、不動産会社と信頼関係を結んで売却に取り組める専任系の媒介契約を結ぶのがおすすめですよ！
株式会社絆エステートでも、仙台市にある不動産の売却をサポートしています。
セットバックが必要な物件の売却でお困りでしたら、お気軽にお問い合わせください。