共有名義の不動産を売却したい！4つの売却方法と押さえておきたい注意点

不動産を相続したときや離婚に際して、共有名義となった不動産を売却したいと考えたときに、どうすればいいのかわからず困る方が多いようです。
共有名義の不動産は、売却のハードルが高いといわれていますが、なぜなのでしょうか。
今回は、共有名義の不動産を売却するのが難しい理由を解説したあとに、売却する4つの方法と売却時の注意点をご紹介します。
仙台市で共有名義の不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

共有名義の不動産は売却するのが難しいといわれる理由とは？

まずは共有名義とは何なのか、共有名義の不動産は売却が難しいといわれるのはなぜなのかを解説します。

共有名義とは？

共有名義とは、1つの不動産に対し、複数の所有者がいる状態を指します。
共有名義の不動産では、名義人それぞれに「持分割合」が定められていることが特徴です。
たとえば複数人で土地を共有し、自分の持分割合が3分の1だとすると、どこからどこまでが自分の土地と指定されているのではなく、3分の1の所有権を有していることを意味します。
なお、共有名義に対し、1つの不動産に対して1人しか所有者がいない状態は、単独名義といわれます。

共有名義だと売却が難しくなる理由とは？

共有名義の不動産は、単独名義の不動産と比較すると売却が難しいのが特徴です。
共有名義で土地などの不動産を共有している名義人は、「共有持分権者」と呼ばれます。
共有持分権者は、できること・できないことが以下のように定められています。
単独で可能
保存：不動産を守るための修繕や不法占拠者の追放
使用：共有している不動産の使用
過半数の同意を要する
利用：賃貸借や賃貸借契約の解除
改良：リフォームやリノベーション
全員の同意を要する
売却や抵当権の設定、借地借家法の適用のある賃貸借契約の締結
上記からわかるように、共有名義の不動産を売却するには、共有持分権者全員の同意が必要になります。
共有持分権者の人数が少なく、全員が売却したいと考えているなら問題はありません。
しかし共有持分権者の人数が多く、それぞれ思惑があり意見が割れているようなときには、売却は困難になるのです。

共有名義の不動産を売却する4つの方法

ここでは共有名義の不動産を売却する方法を、4つご紹介します。

方法①共有持分権者全員の同意を得てすべてを売却

共有名義の不動産を売却する最初の方法は、共有持分権者全員の同意を得てすべてを売却することです。
たとえば不動産を相続したときや、離婚により財産分与したいときには、不動産のまま分け合うのは困難がともないます。
土地であれば分筆が可能ですが、誰がどの区画をとるのかでもめることが考えられます。
ましてや建物は、現物を分割するのは物理的に不可能です。
その点売却して現金化してしまえば、共有持分権者全員で均等に分けられるようになるため、方法としてはおすすめです。

方法②自分の持分のみ売却

共有名義の不動産は、自分の持分のみ売却することも可能です。
自分の持分だけを売却するのであれば、ほかの共有持分権者の同意を得る必要はありません。
しかし前述したとおり、共有しているのは所有権であり、明確にどこからどこまでが自分の持分と区切られているわけではありません。
そのような状態の不動産を購入したい方は少ないと考えられ、自分の持分のみの売却は現実的には困難です。

方法③ほかの共有持分権者に自分の持分を売却

ほかの共有持分権者に自分の持分を売却するのも、共有している不動産を手放す方法の1つです。
自分は売却により現金を手にし、買い取った共有持分権者は自分の持分を増やせるので、活用方法が広がります。
この方法は、離婚や相続に際して、共有持分権者のうち1人がそのまま不動産を所有したいときに有効な方法です。
ただし相続不動産などでほかにも相続人がいるケースでは、「なぜあの人に売却したのか」ともめることが考えられるため注意が必要です。

方法④分筆して単独名義にしてから売却

共有不動産が土地のみである場合には、持分割合に応じて分筆し、単独名義にしてから売却することも可能です。
単独名義にしてしまえば、自分1人の判断で売却できるようになります。
ただし分筆するには測量したり、所有権移転登記したりの手間と費用がかかります。
また、土地自体が狭い場合には、分筆することで価値が下がったり、活用方法が限られたりすることになるかもしれません。
さらにどの区画を誰の名義とするのかでもめることもあるため、必ずしも順調に進むとは限らない点には注意が必要です。

共有名義の不動産を売却するときに知っておくべき注意点

最後に、共有名義の不動産を売却するときに知っておくべき注意点を3つご紹介します。

代表者を決めて売却を進める

共有名義の不動産すべてを売却するときには、代表者を決めて売却を進めるようにしましょう。
不動産の売却では、売買契約や決済に際して、所有者全員の立ち会いが求められます。
また、購入希望者から価格交渉があるたびに、所有者全員で相談するのは手間も時間もかかります。
そのような事態を避けるには、代表者を決めて委任し、交渉を任せるのがおすすめです。
あらかじめ最低売却価格を決めておき、そこまでは代表者の判断で交渉できるとしておけば、スムーズに売却を進められます。

みなし贈与とならないように売却額に気をつける

自分の持分だけをほかの共有持分権者に売却するケースでは、みなし贈与とならないような売却価格を設定することも大切です。
とくに相続により共有状態となっている場合、共有持分権者は近しい親戚であることが少なくありません。
そのため買主の負担を減らそうと、相場とかけ離れた安い価格で売却しようとすることがあります。
しかしあまりに安い価格で売却してしまうと、実際には贈与であったとみなされて、売買価格と市場価格の差分に対して「みなし贈与税」が課される可能性があります。
あとになって贈与税の支払いに悩むことにならないためにも、親族間の売買であっても市場価格に沿った価格設定が必要です。

親族間売買でも不動産会社を通す

共有持分権者に自分の持分を売却するなど親族間売買をおこなう際にも、不動産会社をとおすのが賢明です。
とくに住宅ローンを組むのであれば、宅地建物取引士の有資格者が作成した重要事項説明書の提出が必須です。
また、個人間売買であっても、後日「言った」「言わない」のトラブルになるのを避けるためには、きちんと売買契約書を作成しておく必要があります。
不動産の売買契約書は、不動産取引の経験がない方が作成するのはかなり難易度が上がります。
個人で作成するには相当の手間と時間がかかるうえ、不備があった場合にはのちのち大きな問題に発展する可能性があることを考えると、専門家である不動産会社に依頼するのが賢明です。

まとめ

共有名義になっている不動産の売却方法と、知っておきたい注意点をご紹介しました。
共有名義の不動産を売却する方法は4つありますが、いずれにしてもトラブルなく売却するには不動産会社に介入してもらうのがおすすめです。
不動産会社は共有名義となった不動産の売却にも慣れているので、相談することで良いアドバイスをもらえることも期待できますよ！
株式会社絆エステートでも、仙台市にある不動産の売却の査定や売却のご相談に応じています。
共有名義となった不動産の売却経験も豊富にございますので、まずはお気軽にお問い合わせください。