不動産相続でトラブルになるケースと解決のポイント

超高齢化社会といえる日本において、親から子へ不動産を相続するケースは今後も増えていくと考えられます。
その際に気を付けておきたいのが、親族や兄弟といった相続人同士のトラブルです。
そこで今回は、不動産の相続でトラブルになりうるケースや、その解決策、そしてトラブルを生まないためのポイントについてもご紹介します。
仙台市で不動産の売却をお考えの方は、ぜひご参考までにご覧ください。

不動産相続でトラブルに発展しやすいケースとは

不動産の相続に関するトラブルには、さまざまなケースがあります。
まずはそのケースごとの具体的な内容について見ていきましょう。

不動産相続におけるトラブル1:相続人が多く意見がまとまらないケース

相続人が複数人いる場合は、相続した不動産をどうするのかについて「遺産分割協議」がおこなわれます。
基本的に、協議で相続人全員の意見が一致しなければ、相続の手続きを進めることができません。
そのため人数が多いほどトラブルになるリスクは高くなるといえます。
また、被相続人が家庭外に認知している子どもがいたり、離婚した相手との子どもが発覚したりすると、協議が白紙に戻ってしまう可能性も考えられるでしょう。

不動産相続におけるトラブル2:相続の方法が決まらないケース

相続した資産が現金であれば、法律にのっとり相続人間で簡単に分割することができます。
しかし、相続したものが不動産である場合はそうもいきません。
不動産を売却してから配分しようと考える方もいれば、思い入れのある土地や家を残しておきたいと考える方もいるからです。
売却しない場合にも、土地だけであれば面積を相続人で分割して所有したり、もしくは不動産を複数人の共有持分とする方法もあります。
また、相続人の一人が被相続人である親と同居していた場合などは、そのまま住み続けたいと考える方も多いため、ほかの相続人とトラブルになるケースも多いようです。

不動産相続におけるトラブル3:名義変更が長くおこなわれていなかったケース

相続した不動産の所有者が、被相続人である親ではなく、さらに昔に亡くなっていた祖父のままだったというケースがあります。
先ほど相続が発生したら相続人全員で遺産分割協議をしなければならないとお伝えしましが、この場合は祖父の代から相続の権利がある方を探し出し、連絡をとらなければなりません。
手続きのための手間と苦労が格段に増えるため、そのまま相続が進まず放置されてしまうケースもあります。

不動産相続におけるトラブル4:売却内容でもめるケース

不動産を売却してから相続人間で現金をわけるのであれば、多くの場合は相続人の一人が代表者として不動産売却の手続きを進めます。
しかし、売却が決まってから「もっと高く売れていたのでは」といった意見が他の相続人から出てしまうかもしれません。
ただでさえ代表者は売却に関するさまざまな手続きに時間を要するほか、売却のための経費を立て替えることも多いため、負担が重くなりすぎないような配慮が必要です。

不動産相続におけるトラブルの解決方法とは

不動産の相続方法にはいくつかの選択肢があります。
正しい内容を理解しておくことで、トラブルの解決に役立てましょう。

不動産の相続方法1:換価分割

換価分割とは、不動産を売却し、現金化してから相続人で分配するという方法です。
不動産価値を数値化することで不透明な部分が解決されるため、複数人の相続人がいる場合はもっともトラブルにつながりにくい方法といえます。
ただし、売却のためには不動産の名義を相続人に変更する必要があるので注意してください。
また、相続人全員の同意も必要になります。

不動産の相続方法2:現物分割

現物分割とは、不動産を物理的に分割して相続人それぞれに分配するという方法のことです。
建物がある場合はほぼ不可能なので、基本的には土地のみを分筆する際にもちいられます。
面積を相続人の数で平等に分割すれば問題がなさそうに思えますが、実際は方角や接道範囲などに違いが出てくるため、それぞれの土地の価値を統一するのは簡単ではありません。
土地の形が四角になっていない場合にも、場所によって使い勝手に差が出てきてしまうでしょう。
また、よほど広い土地でない限り、分割することで用途がしぼられてしまい、土地自体の価値を下げてしまうこともあります。

不動産の相続方法3:共有分割

共有分割とは、不動産を複数の人間で所有する方法のことです。
現物分割のように物理的に不動産を分割するのではなく、「所有権」を分割することになります。
しかし、不動産を売却したり活用したりする際には、結局は所有者全員の同意を得なければなりません。
つまり、表面上は共有分割というかたちで相続が実行されていますが、事実上は遺産分割協議中とあまり変わりない状態です。
そのため、相続トラブルを解決できる方法というよりは、保留もしくは先延ばしにする方法だといえるでしょう。
相続を先延ばしにしていると、さらに子どもや孫へと相続の代が進んでいくにつれて、共有名義人が増えてしまいます。
そうすると、ますます身動きがとれない不動産になってしまうため注意が必要です。
固定資産税も全員に納税義務が発生しますが、通知書は代表者に届きます。
代表者は他の納税者からそれぞれの負担分を回収したうえで納税しなければならないことも覚えておきましょう。

不動産の相続方法4:代償分割

代償分割とは、不動産を相続人の1人が相続し、ほかの相続人に代償金を支払うという方法です。
たとえば3,000万円の価値がある不動産を相続し、3人兄弟の長男がそのまま住み続けるのであれば、長男は2人の兄弟に1,000万円ずつを支払います。
ただし、実際に売却していない不動産の価値を明確にすることは難しく、価額を「相続税評価額」と「時価」のどちらで計算するかによっても代償金の額が変化すると理解しておきましょう。
代償分割は、長く住み続けてきた家を守るために有効な解決策の一つといえますが、不動産を相続する人間は代償金を支払うだけの自己資金を有している必要があります。

不動産相続でトラブルを生まないためのポイント

不動産相続でトラブルを起こさないためには、いくつかのおさえておきたいポイントがあります。

不動産相続におけるトラブル回避のポイント1:前もって登記確認をしておく

先ほども少し触れましたが、いざ不動産を相続してみると名義人が何世代か前のままになっていたというケースがあります。
名義変更には期限や義務がなく、売却の予定がないのであれば名義変更をしなくてもほとんど問題にならないためです。
しかし、いざ不動産の売却や土地活用などを進めようと思ったときには、相続人がかなりの数になってしまっているかもしれません。
トラブルにならないためのポイントとしては、できるだけ生前に登記情報を把握しておくことです。
法務局にいき、不動産の名義について確認しておきましょう。

不動産相続におけるトラブル回避のポイント2:事案ごとの相談窓口を知っておく

相続人同士の意見がまとまらずトラブルになっている場合や、共有名義の不動産の分割を円滑に進めたいという場合などには、「弁護士」に相談しましょう。
法的な根拠に基づいた解決策を提示してくれるため、意見がまとまりやすくなります。
また、トラブル回避のため生前に遺言書を作りたいというときにも、弁護士に相談してみましょう。
相続人間で売却の意志が決まっており、具体的に手続きを進めていきたいという場合は、司法書士に相談します。
売却に必要な相続登記について、安心して任せることができるのが司法書士です。
また、不動産の価値について知りたいという場合は、まず不動産会社に査定を依頼してください。

まとめ

不動産の相続では大きなお金が動くことになるため、それまで良好な関係を続けていた親族同士でもトラブルに発展してしまうことがあります。
そうならないためにも、事前に相続のポイントやトラブルの解決策について理解しておきましょう。
株式会社絆エステートでは、仙台市での土地売却に関するご相談を承っております。
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