不動産売却時の固定資産税や譲渡所得税とは？税金トラブルの対処法

消費税や住民税など、わたしたち国民にはあらゆる税金が課されています。
それは土地や建物といった不動産も例外ではありません。
その中でも、不動産売却時にトラブルになりやすいのが、「固定資産税」と「譲渡所得税」です。
そこで今回は、不動産売却時に気を付けたい固定資産税と譲渡所得税に関する税金トラブルの内容について、そして対処法についてもご紹介します。
仙台市で不動産の売却をお考えの方は、ぜひご参考までにご覧ください。

不動産売却時にトラブルになりやすい税金:固定資産税

固定資産税とは、土地や建物といった不動産に対して、毎年納付することが義務付けられている税金です。
納税するのはもちろん「所有者」で、年に1度の納付となります。
このようにわかりやすい仕組みであるにもかかわらず、不動産売却時にトラブルになりやすい理由としては、「支払い義務が生じるのは、1月1日時点での所有者」だからです。
つまり、たとえば2022年1月2日に不動産売却が完了して所有者が変更したとします。
それでも2022年分の納税義務が課されるのは1日1日まで所有者であった売主ということになってしまうのです。
固定資産税の納付書は4月に送付されるため、売主としては、すでに売却して手放したつもりだった不動産の納税義務についてその時に気付くということも珍しくありません。
たとえ固定資産税の起算日が1月1日だと知っていたとしても、それに合わせて大みそかや元日に不動産売却と所有権の移転を進めようとする方もまずいないでしょう。
4月に納付書が届き、その年の固定資産税を納めてから不動産売却をするケースも多いですが、どちらにせよ自分が所有していない期間の分も税金を支払っていることになります。
売主が損をしないための対処法としては、売買契約書に固定資産税の支払いについて記載するのがもっとも有効でしょう。
「買主が所有者となった期間については、買主が固定資産税を負担する」といった内容を事前に盛り込んでおきます。
支払いについては、不動産売却価格に固定資産税を上乗せするという方法が一般的です。
納付書の宛名は売主となっているため、納税に関しては売主がまとめておこないます。
法律的には「所有者が変更した年は固定資産税を折半して支払う」という決まりはないため、買主が納得しなければ拒否される可能性もなくはありません。
しかし、実際は提案に応じてくれる場合がほとんどなので、売買契約時にきちんと説明することを忘れないようにしましょう。

不動産売却時にトラブルになりやすい税金:譲渡所得税

譲渡所得税も、不動産売却時にトラブルになりやすい税金のひとつです。
譲渡所得税とは、不動産売却時に得られた利益に対して課される税金のこと。
そのため、大前提として、不動産売却で利益が出ていなければ納付の義務はありません。
つまり、3,000万円で購入した不動産を2,500万円で売却した場合は利益を得ていないので譲渡所得税も発生しません。
逆に、2,500万円で購入した不動産を3,000万円で売却した場合は、500万円の利益に対して譲渡所得税と住民税が課されます。
ただし、不動産売却時には仲介手数料や印紙税といった費用がかかるため、その金額も500万円の利益から差し引くことが可能です。
譲渡所得税は不動産売却時に課される税金の中でも高額になりがちなので、資金繰りの計算に入れずにいると資金が足りなくなるなどのトラブルに発展することがあります。
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なり、所有が5年以下であれば「20.315％」、所有が5年を超える場合には「39.63％」です。
しかし、売却する不動産が相続した不動産や事務所用不動産ではなく「マイホーム」である場合に限り、「3,000万円の特別控除」を受けることができます。
これは、譲渡所得が3,000万円以内であれば課税されないという、とても節税効果の大きい制度ですので覚えておきましょう。
譲渡所得税の納付は、不動産売却をした翌年の3月15日までに確定申告でおこないます。
不動産売却から納付までの期間が空くこともあり、不動産売却で得たお金を住み替え先の資金などにあててしまったというケースも珍しくありません。
少しあとの6月には住民税の支払いも控えているため、資金が足りなくなるというトラブルにならないよう注意してください。
また、不動産売却をすると税務署から「お尋ね」と呼ばれる電話がかかってきたり、文書が届いたりすることがあります。
これは不動産売却をした方に限らず、相続や不動産購入など「大きなお金の動きがあった方」に対しておこなわれる納税関連の確認連絡です。
仕組みとしては、不動産売却によって所有者が変更されると、その情報は税務署へと伝わります。
税務署はその情報と不動産会社から受け取る資料をもとに、「お尋ね」の対象者を決めているようです。
お尋ねはすべての人におこなわれるわけではなく、無作為に選んでいるともいわれていますが、「不動産売却をしたにもかかわらず、確定申告をおこなっていない」という方に届く確率が高いとされています。
不動産売却で利益を得ていなければ確定申告の必要もないのですが、税務署からの「お尋ね」を受けたくないという方は、譲渡益が出ていなくても確定申告をすませておくと安心です。
確定申告をすると思わぬ控除を受けられることもあるので、「不動産売却後には利益の有無に関わらず確定申告をする」と考えておくとよいですね。

不動産売却時の税金トラブルは専門家への相談で対処しよう

不動産売却時の税金トラブルについて解説してきましたが、対処法についてより詳しく知りたい場合には、税金のプロである「税理士」または「国税庁」に相談してみましょう。
不動産売却に関する税金は難しい内容も多いため、自分の独断で対処を決めてしまうと思わぬトラブルにつながることがあります。
また、自分が対象となる控除があることに気付かず、節税や減税のチャンスを逃してしまうかもしれません。
税理士への税金相談をしたい場合は、まず各都道府県の税理士会が定期的に開催している無料相談に足を運んでみてはいかがでしょうか。
無料でじかに税理士と話ができるので、ちょっとした疑問でも気軽に相談することができます。
開催日や頻度は都道府県によって異なるため、お近くの税理士会に確認してみましょう。
また、国税全般に関しては「国税庁」の電話相談センターでも無料で相談を受け付けています。
ただし、電話という気軽さがメリットである反面、口頭のみのやりとりになるため複雑な内容や的確な対処法の相談については限度があるかもしれません。
必要に応じて、お近くの税務署に出向いてみることも検討してみましょう。
ちなみに、不動産売却時の税金に関する相談で、とくに件数が多いのが「確定申告」についてです。
多くの相談に対処するため、各自治体では毎年無料の相談会を実施しています。
確定申告前の2月頃に地域の公民館や市役所などで開催されることが多いようです。
当日は税理士が出席し、確定申告の記入方法について直接指導を受けることができます。
不動産売却の流れや査定についてなど、総合的なことを知りたい場合は不動産会社への相談がおすすめです。
「疑問点があるけれど相談窓口がわからない」という方も、まずは不動産会社にご相談くださいね。

まとめ

不動産売却では入ってくるお金に目がいきがちですが、実は税金だけでなく仲介手数料などの出ていくお金も少なくありません。
資金不足のトラブルにならないためにも、税金の知識はもちろん、不動産売却全体の流れについても理解しておくと安心です。
株式会社絆エステートでは、仙台市での土地売却に関するご相談を承っております。
疑問点や不安な点がありましたら、いつでもお気軽に弊社までご相談ください。