「底地」は売却できる！手放すメリットと賢く売る方法

「底地は売れにくい」と耳にされたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実際には借地人に貸している底地も、ポイントをおさえることで売却は可能です。
この記事では底地の基礎知識とともに、仙台市で土地の売却実績を誇る弊社が、底地の売却方法についてもくわしく解説します。

「底地」とはどんな土地のこと？売却時の注意点も解説

「底地」とは

売却のコツを知る前に、まずは底地について基本的な情報をおさえておきましょう。
「底地」とは、ひとことでいうと、借地人に貸して借地権が発生している土地のことです。
貸し出している土地をもつ権利を「底地権」といい、底地をもつ地主は「底地人」と呼ばれています。
また、底地とは借地権がついた土地の所有権を指すこともあります。
一方、土地を借りている借地人から見ると、「借地」という言葉があります。
借地とは地主から借りている土地のことで、先程から登場している「借地権」とは、借りている土地に借地人が自分の住まいを建てられる権利です。
本来は地主の方の土地ですが、借地権があることで、借地人にはその土地の上に自分の家を建てるなど、土地を利用する権限が与えられています。
つまり、地主側と借地人側で使われる言葉が異なりますが、実は同じひとつの土地のことを指しています。
地主からみると「底地」、借地人からみると「借地」ということです。
底地人と借地人の間では、賃貸借契約を結んで、貸し出しをおこないます。
また、底地にも固定資産税や都市計画税がかかってきます。
底地を実際に使っているのは借地人となるわけですが、借地には固定資産税はかかりません。
借地人は借地に建てた建物に対してのみ、固定資産税などが課税されます。
底地は通常の土地と比較して課税標準額が低くなります。
とはいえ、売却などで手放さない限り、土地に対しての税金は地主側で払い続けるということもおさえておきたいポイントです。

底地に関連する「借地借家法」

底地について理解するとき、予備知識として「借地借家法」についても知っておくことが大切です。
日本では、かつて借地人保護を目的に、いわゆる「旧借地法」が定められました。
たとえば借地権で一定の契約期間を設定していた場合でも、正当な事由がなければ、基本的に契約は更新されるものとなっています。
あわせて、底地の地代なども金額を上げることが難しいとされています。
時代の移り変わりを背景に、平成4年に「改正借地借家法」が施行されました。
新しい借地借家法では「定期借地権」が設けられ、従来の借地権とは異なり、定められた期間を終えたら更新はされずに土地が返ってくるという仕組みになりました。
とはいうものの、施行前に契約された借地権については、旧借地法の適用が続いているため、売却時には注意が必要です。

「底地」を売却する３つのメリットをチェック！

底地は、所有して貸せば地代が入ってくるというメリットはあるものの、実際には収益性が高いとはいいがたいケースが多いでしょう。
一方で、売却することで得られるメリットは複数あります。
ここでは３つのメリットをご紹介します。

メリット①相続税の心配がなくなる

底地を相続するとなると、相続税が課税されます。
しかし、底地には借地権も発生しているため、受け継いで所有しても、自由に使うことは難しいでしょう。
相続人にとっては自由度が低い土地を受け継ぎ、あわせて税金の負担も背負うということが考えられます。
相続税は税率も高いですから、将来的に気がかりという方もいらっしゃるでしょう。
また、相続人が複数いる場合、底地のままでは遺産分割も難しくなります。
早めに売却をすれば、このような心配もなくなることは大きなメリットです。
子や孫に受け継ぐという場合にも、売却は次の世代の負担を軽くでき、メリットのある選択肢といえます。

メリット②固定資産税の支払いがなくなる

前述でも触れたとおり、底地を所有する地主には、固定資産税や都市計画税がかかり続けます。
仮に、借地人と税金に関する契約を取り決めていても、底地の所有者である地主の納税義務はなくなりません。
売却することで支払い続けなければならない税金がなくなることも、経済的なメリットといえるでしょう。

メリット③トラブルが回避できる

底地をもつ地主には、地代や契約更新料を得る権利があります。
とはいえ、長年貸している底地となれば、地代が現在の相場に合わなくなっているケースもあるでしょう。
そうなると値上げの交渉をしたいところですが、借地人が応じてくれないことや、深刻な場合には契約についてのトラブルに発展する可能性も考えられます。
売却によって、このような事態も回避できることは地主にとってメリットです。
収益性が高いとはいいにくい底地ですが、売却すればまとまったお金が得られるメリットもあります。
地主にとって、売却はデメリットを解消し、メリットを得る有効な策といえるでしょう。

「底地」の売却成功のために知っておきたい4つの方法

底地を所有する方にとって売却はメリットの多い選択肢であることがわかりました。
一方で、売れにくいと言われることもある底地ですが、売却をあきらめることはありません。
底地ならではの戦略的な方法をとることによって、売却を進めることは可能だからです。

方法①借地人に売却する

ひとつめは、借地人に売却を打診するという方法です。
借地人にとっても、底地を購入することで完全に借地人の所有とすることができます。
もちろん購入後は地代の支払いがなくなることや、建て替えがしやすくなることなど、借地人もメリットが得られる売却方法といえます。

方法②借地権者と協力して売却する

この方法は、借地権の契約更新のタイミングや、借地権を相続した方との間で協力をして進めます。
底地に借地権をあわせて売り出すことで、売却はしやすくなります。
とくに、借地権を相続した借地人のなかには、先々まで利用する予定がないといった方もいます。
しかし、借地権だけを売却することは難しいのです。
そこで協力をすることで、スムーズに売却が進む可能性が高まります。
取り分は互いの事情で変わりますが、一般的には底地と借地権の割合で分けられるケースが多いでしょう。

方法③第三者に売却する

底地も通常の売却のように第三者に売ることができます。
この方法は底地で得る地代で固定遺産税を支払え、利益も得られるという場合に有効で、第三者に向けて投資物件として売却できる可能性があります。
利益をどれだけ出せるか、利回りが良ければ売却価格も有利になるでしょう。

方法④土地の売却が得意な不動産会社に任せる

不動産会社の実績を確認することで、強みや得意分野を知ることができます。
土地の売却であれば、弊社のように土地の取引に強い不動産会社に依頼していただくことで売却成功の可能性も高まります。
個人間では難しい底地の売却も、不動産のプロに頼めば安心も感じられるでしょう。

まとめ

「底地」の基礎知識から、売却のメリットや方法について解説しました。
底地は、土地の取引実績が豊富な不動産会社を味方につけることで売却成功へとつながります。
仙台市に特化し、土地にも地域にもくわしい株式会社絆エステートは不動産売却をする方のお力になりますので、ご遠慮なくお問い合わせください。