名義人が行方不明の状態で不動産売却を実行する方法とは

通常は他者名義の土地を勝手に売買することはできませんが、名義人が行方不明になって久しく、土地を処分したいという場合もあるでしょう。
名義人の所在が分からない状態で不動産売却をおこなう方法はあるのでしょうか。
今回は、名義人が行方不明となっている不動産を売却するために必要な失踪宣告や不動産売却の方法、不在者財産管理人とは何かについてご紹介します。

不動産売却に必要な行方不明の名義人の失踪宣告

名義人が行方不明となっている不動産を売却するためには、生死不明の人物を法律上死亡したものと見なす失踪宣告が必要です。
特別な原因などがなく、単に所在が分からなくなってから7年以上経っている人物の場合、普通失踪という扱いで失踪宣告がなされます。
一方、戦争や船舶事故、自然災害など死亡の原因となる事情のもと行方不明となっている人物に対しては1年後に特別失踪、あるいは危難失踪と認められることが多いです。
失踪宣告は、家庭裁判所に対し行方不明になっている人物の配偶者や相続人など利害関係にある人物が申し立てすることで審議、確定されます。

名義人が行方不明のまま不動産売却をする方法

失踪宣告後、失踪届を提出してもそのままでは不動産売却を実行できません。
該当の不動産を売却するためには、失踪宣告を受けた人物を名義人から除名し、配偶者や相続人を新たな所有者として相続登記を済ませる必要があります。
これらの手続きは、行方不明となった人物が発見された場合は宣告前の状態に戻すことが可能です。
ただし、一度売却が済んだ土地に関しては発見された行方不明者に返還する必要はありません。

名義人が行方不明になった場合の不在者財産管理人とは

名義人が行方不明となった不動産は、不在者財産管理人を立てれば失踪宣告を出さずとも売却できます。
不在者財産管理人とは、連絡がつかなくなり行方不明となった人物の財産を代理で管理する人物です。
不在者財産管理人を立てれば失踪宣告のように7年間待つことなく行方不明者の不動産を売却できます。
選任までの流れとして、行方不明の人物と利害関係のある人物が不在者財産管理人の候補を家庭裁判所に申し立てし、権限外行為の許可を得ることで不動産売却が可能になります。
候補者は弁護士などの専門家をはじめとする行方不明者と利害関係のない第三者に依頼するのが一般的です。
不在者財産管理人が決定しても、権限外行為の許可があるまでは不動産売却はできないため注意しましょう。

まとめ

不動産の名義人が行方不明となっても、所定の期間を置いて失踪宣告するか不在者財産管理人を立てれば不動産を売却できます。
失踪宣告後も行方不明となった名義人が発見されれば宣告を取り消すことが可能ですが、すでに不動産売却しているかどうかでも対応が異なるため、その場合は専門家に相談しながら対応を進めることが大切です。
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